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35岁的小吴来自江西鹰潭，是一名活跃在徐家汇的外卖小哥。为了节省开支，他将房子租在闵行区行南村，那里毗邻徐汇区，但租金相对便宜，单间平均月租1500元。目前，这个村聚居着7000多名外来租客。
然而，租金便宜的代价，是要忍受“环境脏乱差、治安问题突出、安全隐患多”等乱象，据说之前村里一年光火灾就有七八起。而由于行南村自建房的特殊性，属地政府虽曾多次治理，但苦于缺少政策法规依据，每次整治往往隔靴搔痒，且极易回潮。特殊的“城中村”，成了当地城市治理最大的难点和堵点。
最近，小吴亲身感受到了喜人变化：房东在不涨租金的前提下，重新装修了租客的房间，并改善采光、通风条件，而院子里，则新装了足够的电瓶车充电插座和消防喷淋等设施……这并非个例。目前，行南村已100%完成“不规范合租”整治，整个村宅环境变得整洁美丽了，管理服务也逐渐走向了规范有序。
“党建引领、公约规范、村民自治、多方参与”——如今，村宅治理的“行南模式”，正在闵行区梅陇全镇各村推广，均取得了明显成效。
难点和突破口
小吴租住的105号，是一幢三层自建房，由二房东对外出租，整改前共分隔出了18个小间，整改后减到了15个小间，入住的租客总数也限定在20人左右。
“行南村共有606套这样的自建房，其中近400套对外出租，一半房源为业主自行出租，一半房源掌握在二房东手里。”行南村党总支书记顾伟熔告诉记者，对外出租的房屋，往往都被分隔成若干小间，租住人数超过30人的就有121幢，被认定为群租，需要全面整改。
改造前
记者了解到，这些房屋每层楼面大约100平方米，按新标准，每层最多只能分隔出5小间，要确保每间有自然采光和通风条件，每层居住总人数不超过7人，三层楼面租住总人数不超过20人。因此，整改后，不少房东可供出租的总房间数减少了三四间。不仅如此，房东还要摸清租客的电瓶车总数，据此安装足够的充电插座，并匹配消防喷淋设施，杜绝飞线充电现象，防止发生火灾……到目前为止，121幢“不规范合租”房屋已全部完成整改。
改造后
那么，长期以来的整改难到底“卡”在哪儿？梅陇镇有关负责人告诉记者，20世纪90年代，上海城乡结合部的一些村为改善村民居住条件，陆续在集体土地上集中建房，并对外出售给个人，它们未通过行政审批、没有产证，在2000年前后被叫停。在房屋租赁领域，《上海市住房租赁条例》管理的对象是“居住房屋”，并未对这类农村自建房有特殊说明，无法进行统一管理和执法。同时，农村自建房“不规范合租”涉及多个部门的监管范畴，单一部门的监管往往难以取得实效，因此尽管经历多次大排查、大整治，仍会反弹回潮。
去年下半年，第二批主题教育启动后，梅陇镇党委针对这一最难啃的“硬骨头”，广泛开展调查研究，寻找破题的办法。经课题组调研，梅陇镇现有建制相对完整村8个，总楼栋数2157幢，出租率82.3%，出租间数1.78万余间，租客近3万人。其中，存在“不规范合租”的楼栋数为126幢，共计1391间，分布于行南村、曙建村、五一村、永联村。
课题组选取最有代表性且情况最为突出的行南村作为试点，先试先行，针对其辖内“不规范合租”情况进行整治。
完善村规民约，使治理有“法”可依，成为关键突破口。在镇党委指导下，行南村广泛征求意见，先后召开政策宣讲会、村民代表意见征询会、二房东沟通协调会、租客代表会等10余场，参照市、区房屋租赁的相关规章制度要求，结合实际，达成共识，修改完善了《行南村村民公约》，确定了分隔标准、可居住空间的标准、装修标准和住人标准，明确了房东、二房东、租客的权利义务，为规范租赁提供准则和依据。
与此同时，作为一名在属地报到的老党员，拥有20套房源的二房东胡先生，带头整改打造示范“样板楼”，成了又一个突破口。在课题组指导下，“样板楼”从提升消防安全、规范人均面积、改善居住环境等方面入手，严格按照《村规民约》租赁相关标准，配置有安全通道、集中充电桩、感应喷淋设备、独立烟感器、灭火设备等消防设施，并明确每层每间房屋采光通风标准，为其他房东和二房东提供可借鉴的模板，消除其顾虑。
改造后
整改后挂牌
“每幢投入1-3万元实施改造，就能消除各种安全隐患，你想想，万一发生火灾，你要损失或赔偿多少……”“样板楼”改造完成后，村干部一边组织房东、租户实地参观，面对面讲解整改要点，一边和他们算“眼前账”和“长远账”，打消大家的顾虑。很快，80%的违规房东和二房东主动自行整改，形成了自改自纠、自建自享的良好氛围。
对于个别拒不配合的房东，则由职能部门进行集体约谈、联合治理。一位业主原本在房顶搭建出了“四楼”，并分割出了20多个小间对外出租，明显违规超标，经过整改，“四楼”被拆除，他家的总房间减到了15间。在回访中，这位78岁的房东坦言：“现在，小区整体环境舒服多了，入口坑坑洼洼的道路也被修好了，我们老人冬天也不担心积水结冰会滑倒了。”
将治理“阻力”变为治理“动力”
硬件整改完成，彻底解决了原先存在的房屋分隔过小、通风采光不足、私拉电线、违规搭建等问题。
但是，“人”还是一笔糊涂账。课题组在调查中发现，居然有90%的二房东不认识自己的租客，他们平时签合同、付房租都是“网来网去”，根本不用见面，更何谈管理和服务。
厘清“人口管理”底账，是实现精细化治理的前提。
前阵子，行南村出现了一道奇特的“风景线”，那就是在村干部、片区民警的陪同下，20多位二房东“组团走访”自己的租客，在了解租客需求、解决实际难题的同时，进行人口信息采集，“一户一档”，建立起本区域农村自建房租赁管理电子档案，确保租赁底数清、情况明。在70-80批次的走访后，他们实现了对出租屋人口的全覆盖摸底，并帮助租客解决了40多个大小问题。
如今，小区入口还安装了人脸识别门禁系统，租客和业主们每天“刷脸”进出，通过“人防 技防”，人们安全感有了明显提升。房东李阿姨告诉记者，前两年，自己家失窃过好几次，有一次钱包也被偷了，现在这种情况不再出现了。
与此同时，行南村联合镇、村、物业、房东（二房东）、租客多元主体，共同参与农村村宅治理，创新打造农村村宅多元治理模式。一方面，村里做实区域化党建，梳理形成“问题清单”“资源清单”“需求清单”，依托共商共享共治区域化党建联盟、在职党员和社区党员志愿者服务团队，对照清单开展各类村宅环境提升志愿服务活动。另一方面，挖掘并动员本村内党员业主、租客、社区达人、退役军人等亮身份、做表率，组建“村宅自治志愿者团队”，共同参与本村各项问题的发现和整改，建立居民自我巡查、自我发现、自我管理、自我监督的工作机制。
值得注意的是，在治理过程中，行南村特别注重扩大“村民”定义范畴，将本地村民、外来租户、购房业主等居住在小区内的人群都视为“本村人”，以搭建议事平台、社区共建、村务共担、文化共享、资源共用等方式，让来沪人员增强归属感，并带动周围一批“老乡”“朋友”一起融入村集体，将治理的“阻力”变为治理的“动力”。
据了解，目前，行南村已在自建房小区建成4座微型消防站，村党总支牵头成立一支由物业、退役军人、志愿者等组成的“小区消防队”，成为“3分钟到场”的第一救援力量，更好保障小区消防安全。
“以前，村里一年物业支出三五百万元，仍是乱象丛生，现在，村里一年只要补贴120万元，整体环境却大大改善了。”村党总支书顾伟熔告诉记者，摸清人口底数后，行南村试点探索通过村规民约约定的方式，收取和规范使用“卫生费”“物业管理费”“建筑垃圾大件垃圾清运费”等，实现对村级治理费用弥补的同时，也引导村民和租客进行垃圾减量和参与本村治理。
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