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老张隔段时间就去同济路江杨路。每次到那儿，他都仰头数一数矗立眼前的在建建筑又“长高”多少。从规划里得知，这里将建起约200米高的超高项目，紧挨它，还有两幢超高的建筑“兄弟”也已破土而出，将分别为150米和120米。而老张，昔日在特钢厂挥洒汗水的钢铁大军一员，如今频频故地重游，既为回忆青春，更渴盼厂区涅盘。有生之年能目睹自己热爱的钢城发生蝶变，谁说不是幸福呢？城市更新，产业优化，他认为“发展才是硬道理”。
令老张百看不厌的地方，是宝武（上海）碳中和产业园的一部分，被誉为“未来之城”。宝山区区长高奕奕前不久在上海电台《2023夏令热线·区长一诺》录制中谈及它，是这样介绍的：“……沿同济路沿线将成为进入宝山首映眼帘的美丽的天际线。”
10多幢现代化大楼在此渐次耸立，将为宝山勾勒出崭新的天际线。而撑起天际曲线的将有哪些实际“功能”？未来有哪些不同寻常的应用场景？这是内行人关注的门道。
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“城市更新”号角吹响，催生新的步伐
城市更新，使得工业承载地意欲发展成“吴淞创新城”。
再度起飞令人满怀憧憬，却也载着沉重翅膀。
吴淞创新城的规划区域即原先的吴淞工业区，北至友谊路，东至同济路-黄浦江，南至长江西路-军工路，西至江杨北路-虎林路，总面积约26平方公里，这一面积超过了整个虹口区。有人戏称这块“饼”太大，吃不下。上海吴淞开发建设有限公司总经理王家道则表示，“饼”再大，也要一口一口啃下去。实际上，啃它的难度不仅仅在于“大”，更在于“硬”。譬如，对于城市更新，政府态度坚决，下定决心要去实施，但必须依靠企业的主观能动性。而后者主观能动性之调动，实属不易。又譬如，企业即便有意愿参与更新建设，现实分歧却如一团乱麻。因为规划里的吴淞创新城占地里有300多家央企、国企和民企，主体分散导致利益协调和平衡极其困难。据王家道介绍：吴淞创新城的每一寸土地都有产权，但地块之间犬牙交错，土地权属套叠严重，在城市更新的过程中，单单在理清地块边界、确认土地权属的第一步，就得耗费巨大心力和时间。对于那些原本转型意愿不强的企业来说，更是实打实的难点，犹如“硬骨头”难啃。为此，他们义无反顾，与相关企业反复沟通、反复协商、反复确认其转型意愿和转型方向。但凡能联系上并答应坐在一张会议桌前沟通的，还不算最难。有的企业，他们打去20多个电话，对方始终避而不见。城市更新道路上路障重重，战斗号角也不断吹响，他们奋力前行，哪怕前行路上不时冒出“灵魂拷问”：“钱从哪里来？”“项目又在哪？”
探索可复制的“央地合作模式”
吴淞创新城不同于增量型开发，而属于存量型开发，即在已建成的工业园区基础上重新盘活产业用地。由于每一块土地都有产权人，必须尊重他们的意愿，同时也要最大限度地发挥他们的能量。为此，他们探索的突破发展模式，是“央地合作模式”。譬如，宝武集团和吴淞区密切合作，互相成就，共同解决资金和项目难题。看来，这是可复制的探索实践。
资料显示，今年8月2日最新发布的《财富》世界500强排行榜中，中国宝武钢铁集团位列第44位，继续位居全球钢铁企业首位。区域内这家“世界第一”，如今成了吴淞创新城实施城市更新过程中的最佳盟友之一。而宝武与宝山的“央地”协同，具体做法是，大部分土地由政府收储，宝武开发一小部分产业地块，既发挥央企在产业链上的优势，也发挥地方政府在政策、资源上的优势。“包括宝武在内的一批行业龙头企业，他们不仅有自主转型的意愿，同时具有资金雄厚、产业基础坚实的优势。充分利用好这些资源，做好产业升级转型，就是最好的产业导入和资金利用。”王家道表示，如果由政府收储宝武的土地，把它“赶”出去，再请进来其他的市场主体，充其量也是“世界第二”，可谓本末倒置。而在“统一规划、合作开发”的原则下，宝武特钢、不锈钢两个1平方公里先行启动区的开发工作已经驶入了快车道。
区域内的300多家企业，不可能每一家都有实力大手笔投入转型。对于那些资金实力不强，却有转型发展意愿的企业，他们尝试联合开发，通过成立合资公司共同做好资源保障，也算探索了可行的发展模式。还有一种，即由政府收储土地后，引入市场化力量，导入新产业、新动能。据了解，吴淞创新城根据不同的产权人采取相应的发展模式，在此建设过程中，政府资金起到的是引导撬动作用，吸引更多金融资本、社会力量参与城市更新改造。
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无独有偶，同处工业遗存风貌保护区的吴淞煤气厂也在探索新时期“蝶变”。
占地面积约为400亩的吴淞煤气厂，拥有约80年的产业历史，曾经为上海煤气生产、输配、供应作出过巨大贡献。2014年停工后，厂区原有的空间肌理被完整保存。吴淞煤气厂的焕新，不是修旧如旧，而是新旧共生，让历史建筑在使用中重新焕发出生命力。
这里将入驻新型研发实验室、能源研究中心，也有一些创意创新产业。
对标匹兹堡、德国鲁尔等世界工业区的转型发展，吴淞创新城站在更高的起点上。
“我们不会按照房地产开发的思维来推动城市更新。”王家道说，“卖地卖房子当然可以减轻我们的压力，但如果没有资源统筹的能力和定力，那么未来就会有更多发展上的困难。”他表示，未来发展周期将边探索边尝试，以足够强的经济强度匹配这块“大衣料子”。
据悉，辖内的宝山复旦科创中心已宣告启用，复旦大学12个工程技术研究中心的科技成果转化基地将相继落户。宝武特钢首发项目一期南楼，将置入宝武中央研究院等研发机构和各类创新主体，成为吴淞创新城开辟绿色低碳新赛道的“智脑”。而在上棉八厂原址建起来的“半岛1919”，将保留西区的文创产业园定位，对区域内6幢历史保护建筑进行修旧如旧的保护。同时，东区项目建设也将启动——蕰藻浜的边上，未来将矗立起一座高约60米的标志性总部办公楼，并规划多栋低密度总部研发办公空间，将滨水空间留给科创“种子选手”……在一个又一个吴淞老厂区的更新方案中，他们力争通过“一企一策”，完成由“黑”转“绿”，由“重”变“轻”的产业结构迭代升级，由此，使得吴淞创新城的“界面”赢得时代刷新。
从同济路宝杨路处首发项目，一路向北蜿蜒伸展，变化中的天际线已若隐若现。它连结了新型产业城、教育城以及开放社区、特色商区、美丽景区、新型学区等，正不断印证当下宝山人的自信与豪迈——“过去30年看浦东，今后30年看吴淞”！
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